Mietminderung 2026: Tabelle und Prozentsätze

Die Heizung bleibt im Winter kalt. An der Wand wächst Schimmel. Oder die Baustelle nebenan lärmt jeden Morgen. Das musst du nicht einfach hinnehmen. Bei einem echten Mangel darfst du die Miete kürzen. Das Gesetz steht auf deiner Seite. Aber wie viel ist erlaubt? Und wie machst du es richtig, ohne deinen Mietvertrag zu riskieren?

Das Recht auf Mietminderung

Die Grundlage steht in § 536 BGB. Der Kern ist einfach. Ist die Wohnung mangelhaft, musst du nur eine geringere Miete zahlen. Und zwar genau so viel weniger, wie der Mangel die Nutzung einschränkt.

Wichtig: Die Minderung tritt automatisch ein. Du musst sie nicht beantragen und der Vermieter muss nicht zustimmen. Sobald der Mangel da ist und du ihn angezeigt hast, ist deine Miete kraft Gesetzes gemindert.

Auf welche Miete bezieht sich die Kürzung?

Ein häufiger Irrtum. Viele rechnen mit der Kaltmiete. Falsch. Die Minderung bezieht sich auf die Bruttowarmmiete. Also inklusive aller Nebenkosten.

Das hat der Bundesgerichtshof klar entschieden (BGH VIII ZR 295/03). Der Gedanke dahinter: Wer die Wohnung nicht richtig nutzen kann, nutzt auch Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Hausmeister nicht richtig. Also wird alles zusammen gemindert.

Mietminderungstabelle: typische Prozentsätze

Es gibt keine amtliche Tabelle mit festen Werten. Jeder Fall ist anders. Aber aus tausenden Gerichtsurteilen haben sich Spannen herausgebildet. Hier die häufigsten Mängel:

Mangel	Typische Minderung
Schimmel hinter Möbeln, vereinzelt	5 bis 10 %
Schimmel mittlerer Befall, ein Raum	15 bis 25 %
Schimmel großflächig im Schlafzimmer	bis 100 %
Heizung erreicht nur 18 °C	rund 10 %
Heizung erreicht nur 15 °C	bis 30 %
Heizung komplett kalt im Winter	bis 100 %
Dauerhafter Baulärm tagsüber	10 bis 25 %
Ausfall von Warmwasser	10 bis 15 %
Feuchte Wände, Wasserschaden	10 bis 20 %

Diese Werte sind Anhaltspunkte, keine Garantie. Der genaue Satz hängt von Größe, Lage und Dauer des Mangels ab. Mit dem Mietminderungs-Rechner kannst du deinen Betrag tagesgenau ausrechnen.

Die Sache mit der Heizung

Heizung ist einer der häufigsten Streitpunkte. Die Regel der Gerichte ist meist diese. Zwischen 6 und 23 Uhr muss die Wohnung mindestens 20 bis 22 °C erreichen können.

Schafft die Heizung das nicht, darfst du mindern:

• Bei nur 18 °C möglich: rund 10 Prozent.
• Bei nur 15 °C möglich: bis zu 30 Prozent.
• Bei komplett kalter Heizung im Winter: bis zu 100 Prozent für die betroffenen Tage.

Wichtig ist die tagesgenaue Rechnung. Eine Heizung, die nur an drei Tagen ausfällt, mindert auch nur für diese drei Tage.

So gehst du richtig vor

Hier liegt die größte Gefahr. Wer einfach weniger überweist, kann am Ende selbst Probleme bekommen. Geh deshalb Schritt für Schritt vor:

1. Mangel dokumentieren. Mach Fotos. Notiere Datum und Uhrzeit. Bei der Heizung: miss die Temperatur und schreib sie auf.
2. Mangel schriftlich anzeigen. Schick dem Vermieter eine Mängelanzeige. Setze eine Frist zur Behebung. Das ist Pflicht.
3. Nicht voreilig kürzen. Ist die Lage unklar, zahle zunächst unter Vorbehalt weiter. So vermeidest du den Vorwurf des Mietrückstands.
4. Bei klarer Lage mindern. Ist der Mangel offensichtlich und angezeigt, darfst du die Miete kürzen.

Warum so vorsichtig? Wer zu viel kürzt und damit falsch liegt, gerät in Mietrückstand. Bei zwei Monatsmieten Rückstand darf der Vermieter fristlos kündigen. Im Zweifel hilft der Mieterbund oder ein Anwalt für Mietrecht.

Wenn der Vermieter nicht reagiert

Manche Vermieter sitzen den Mangel einfach aus. Auch dann hast du Mittel:

1. Erste schriftliche Mängelanzeige mit Frist.
2. Bleibt der Vermieter untätig: eine weitere Mahnung.
3. Bei dringenden Fällen wie kaputter Heizung: Selbstvornahme. Du beauftragst einen Handwerker, der Vermieter zahlt.
4. Bei schweren Mängeln: Recht zur fristlosen Kündigung.

Vor jedem größeren Schritt solltest du dich beraten lassen. Ein falscher Zug kann teuer werden.

Rückwirkend mindern

Du hast den Mangel zu spät bemerkt? Kein Problem, wenn du es richtig machst. Hast du die Minderung schriftlich vorbehalten, kannst du zu viel gezahlte Miete auch nachträglich zurückfordern. Ohne diesen Vorbehalt wird es schwierig. Deshalb gilt: lieber früh schriftlich festhalten.

Was zählt als Mangel und was nicht?

Nicht jede Kleinigkeit ist ein Mangel. Das Recht spricht von einer “erheblichen” Einschränkung der Nutzung. Ein paar Beispiele helfen bei der Einordnung.

Als Mangel gelten zum Beispiel:

• Schimmel und Feuchtigkeit
• eine Heizung, die nicht warm genug wird
• defekte Fenster, durch die es zieht
• länger ausgefallenes Warmwasser
• Ungeziefer, das du nicht selbst verschuldet hast
• starker und dauerhafter Baulärm

Kein Mangel sind dagegen meist:

• ganz kleine Schönheitsfehler wie ein Kratzer im Parkett
• kurzzeitiger Lärm, etwa eine einmalige Feier
• übliche Geräusche aus der Nachbarwohnung
• Mängel, die du selbst verursacht hast

Ein wichtiger Punkt ist das Wissen beim Einzug. Wer eine Wohnung mit bekanntem Mangel mietet, kann dafür später meist nicht mindern. Stand der Baulärm schon bei Vertragsabschluss fest, ist die Minderung schwierig.

Mietminderung bei Baulärm

Baulärm ist ein Sonderfall, der viele betrifft. Hier ist die Lage nicht immer eindeutig.

Lärm von einer fremden Baustelle nebenan kann zur Minderung berechtigen. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt. Es kommt aber auf die Umstände an. War der Lärm beim Einzug nicht absehbar und schränkt er dich klar ein, sind 10 bis 25 Prozent möglich.

Wichtig ist auch hier: dokumentieren. Notiere die Zeiten, an denen der Lärm auftritt. Mach Aufnahmen, wenn möglich. Je besser dein Nachweis, desto stärker deine Position.

Fazit

Bei einem echten Mangel hast du ein starkes Recht. § 536 BGB erlaubt dir, die Bruttowarmmiete zu kürzen, und zwar automatisch. Wie viel, das zeigen die typischen Prozentsätze aus der Rechtsprechung. Wichtig ist nur der richtige Weg: dokumentieren, anzeigen, dann erst mindern. Wer das beachtet, holt sich sein gutes Recht, ohne den Mietvertrag zu gefährden. Rechne deinen Betrag in Ruhe aus, bevor du handelst.