Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
Eine reguläre Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist zulässig, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind: Erstens muss die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Zweitens darf die Erhöhung die Kappungsgrenze nicht überschreiten (15 oder 20 % in 3 Jahren). Drittens muss der Vermieter die geforderte Miete mit dem örtlichen Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen begründen.
Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen, mit Unterschrift und nachvollziehbarer Begründung. Mit der Aufforderung beginnt für dich eine 2-Monats-Frist plus den Rest des laufenden Monats, in der du der Erhöhung zustimmen kannst. Die neue Miete gilt dann ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhung.
Was tun, wenn die Erhöhung unzulässig ist?
Wenn Frist, Kappungsgrenze oder Vergleichsmiete nicht eingehalten sind, kannst du der Mieterhöhung widersprechen oder sie schlicht nicht zustimmen. Der Vermieter müsste dann auf Zustimmung klagen. In dem Prozess prüft das Gericht, ob die geforderte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Wenn nicht: Klage abgewiesen, du behältst die alte Miete.
Wichtig: Wenn du der Erhöhung teilweise zustimmst (z. B. eine niedrigere Miete als gefordert), ist das bindend. Lieber zuerst prüfen lassen, bevor du etwas unterschreibst. Mieterbund oder Fachanwalt für Mietrecht kosten meist 30-50 € im Jahr Beratung.
Modernisierungs-Mieterhöhung ist Sonderfall
Nach § 559 BGB darf der Vermieter bei energetischer oder anderer Modernisierung die Miete um bis zu 8 % der Modernisierungskosten umlegen (jährliche Erhöhung, dauerhaft). Das ist eine separate Mieterhöhung, die nicht in die Kappungsgrenze fällt. Maximalbetrag: 3 € pro Quadratmeter in 6 Jahren bei höheren Ausgangsmieten, 2 € bei niedrigeren.
Indexmiete und Staffelmiete
Wer eine Index- oder Staffelmiete im Vertrag hat, fällt nicht unter § 558. Bei Indexmiete steigt die Miete automatisch mit dem Verbraucherpreisindex (Statistisches Bundesamt). Bei Staffelmiete sind die Erhöhungen schon im Vertrag festgelegt. Beide sind zulässig, aber Kappungsgrenze gilt nicht. Allerdings: 1 Jahr Wirkungsdauer pro Stufe ist Pflicht, sonst nichtig.