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Baufinanzierungs-Rechner

Berechne deinen Hauskredit. Monatsrate, Zinskosten und Restschuld auf einen Blick. Für Hauskauf, Modernisierung oder Anschlussfinanzierung.

Annuitätendarlehen
01 · Eingabe

Deine Daten

€
Bei Hauskauf: Kaufpreis minus Eigenkapital.
3.5 %
0.5 %10 %
Bei Baufinanzierung mit 80 % Beleihung 2025–2026: 3–4 %. Konsumkredite 5–7 %. Privatkredite ohne Sicherheit 8–10 %.
2 %
1 %10 %
Standard bei Baufinanzierung: 2–3 %. Höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit, kostet aber mehr Rate. Faustregel: Schuldenfrei vor der Rente.
10 J.
5 J.30 J.
5 J. · kurz, höheres Risiko beim Anschluss
10 J. · Standard, du darfst nach 10 J. immer kündigen
15 – 20 J. · lange Sicherheit, 0,2–0,5 % Aufschlag möglich
30 J. · Volltilger, oft die ganze Laufzeit
Monatliche Rate (Anfangsrate)
1.283,33 €
280.000 € × (3,50 % + 2 %) ÷ 12
Volle Tilgungsdauer
347 Monate
Gesamt-Zinskosten
165.753 €
Restschuld nach Zinsbindung
213.065 €
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Annuitätendarlehen: gleiche Rate, andere Aufteilung

Beim Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat den gleichen Betrag. Am Anfang sind die Zinsen hoch und die Tilgung niedrig. Mit der Zeit dreht sich das Verhältnis. Vorteil: deine Rate ist über die ganze Zinsbindung stabil. Du kannst gut planen.

Beispiel: 300.000 Euro Kredit, 4 Prozent Zins, 2 Prozent Anfangstilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Monatliche Rate: 1.500 Euro. Davon im ersten Monat: 1.000 Euro Zinsen, 500 Euro Tilgung. Nach 10 Jahren: 600 Euro Zinsen, 900 Euro Tilgung. Restschuld nach 10 Jahren: etwa 240.000 Euro.

Tilgung höher heißt schneller schuldenfrei

Die Tilgung ist der Anteil, der wirklich deine Schuld reduziert. Standard 2026 ist 2 bis 3 Prozent Anfangstilgung. Bei niedriger Tilgung dauert es 35 oder 40 Jahre, bis du schuldenfrei bist. Bei 3 Prozent sind es 25 Jahre, bei 4 Prozent nur 19 Jahre. Höhere Tilgung kostet mehr Rate jetzt, spart aber tausende Euro Zinsen über die Laufzeit.

Sondertilgung: jährlicher Bonus für dich

Die meisten Kreditverträge erlauben pro Jahr Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Kreditsumme. Bei 300.000 Euro Kredit also 15.000 bis 30.000 Euro extra. Wer Weihnachtsgeld oder Erbschaft hat, sollte das nutzen. Jeder Euro Sondertilgung spart über die Laufzeit etwa 1,50 Euro Zinsen. Sondertilgungen sind oft kostenlos und können den Kredit deutlich verkürzen.

Stand: Mai 2026 · Geprüft von Dennis Stahlhut
§
Vereinfachte Rechnung mit festem Zinssatz. Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten und Bearbeitungsgebühren sind nicht eingerechnet. Was du wirklich zahlst, hängt von deinem Eigenkapital, deiner Bonität, der Immobilie und der Bank ab. Vergleiche vor dem Vertrag. Über einen Vermittler wie Interhyp bekommst du oft 0,2–0,5 % bessere Zinsen als direkt bei der Bank.

Häufige Fragen

Welche Anfangstilgung ist sinnvoll? +
Faustregel: Schuldenfrei vor der Rente. Mit 35 hast du 30 Jahre Zeit, da reichen 2 %. Mit 50 hast du 15 Jahre, dann brauchst du 5–6 % Tilgung. Höhere Tilgung spart Zinsen, aber die Rate muss bezahlbar bleiben.
Wie hoch darf meine Rate sein? +
Faustregel: Rate mal 12 sollte unter 35–40 % deines Netto-Jahreseinkommens liegen. Sonst wird es eng mit Versicherungen, Auto, Urlaub und Sparen. Banken rechnen oft mit 4–5 % Zins, auch wenn der echte Zins niedriger ist.
Was bedeutet Beleihungsauslauf? +
Das Verhältnis von Kredit zum Wert der Immobilie. Bei 80 % gibt es die besten Zinsen. Ab 60 % wird es noch günstiger. Ab 100 % deutlich teurer. Mit 20 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten (10–13 %) kommst du auf 80–90 %. Das ist solide.
Was ist der Unterschied zwischen Effektiv- und Sollzins? +
Sollzins ist der reine Kreditzins. Effektivzins ist der Sollzins plus alle Nebenkosten wie Schätzgebühr und Bearbeitung. Vergleiche immer den Effektivzins. Unser Rechner nutzt zur Vereinfachung den Sollzins.
Ist ein Forward-Darlehen sinnvoll? +
Ein Forward-Darlehen sichert dir heute schon den Zins für eine Anschlussfinanzierung in 1–5 Jahren. Du zahlst dafür einen Aufschlag (0,01–0,03 % pro Monat Vorlauf). Sinnvoll, wenn du steigende Zinsen erwartest und dein Anschluss in 12–36 Monaten ansteht. Bei sinkenden Zinsen verlierst du.
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