Hauskauf-Nebenkosten: 10 bis 15 % auf den Kaufpreis
Bei einem Hauskauf für 400.000 € fließen oft 50.000 bis 60.000 € zusätzlich neben dem Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch und Modernisierungs-Reserve. Hier eine ehrliche Aufschlüsselung mit Bundesländer-Unterschieden für 2026.
Wer das erste Mal eine Immobilie kauft, plant oft genau den Kaufpreis und die monatliche Rate. Vergessen werden meist die Kaufnebenkosten. Die liegen 2026 zwischen 9 und 15 % des Kaufpreises, je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist. Bei einem 400.000 €-Haus also 36.000 bis 60.000 € Zusatzkosten. Hier die saubere Aufschlüsselung.
Die 4 Hauptposten
1. Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %)
Die größte Position. Wird einmalig beim Kauf an das Finanzamt fällig. Höhe variiert stark zwischen den Bundesländern:
- Bayern, Sachsen-Anhalt: 3,5 %
- Hamburg: 4,5 %
- Sachsen, Bremen, BW, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Thüringen: 5,0 bis 5,5 %
- Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
- NRW, Schleswig-Holstein, Saarland, Brandenburg: 6,5 %
Bei einem 400.000 €-Haus in NRW also 26.000 € Grunderwerbsteuer. In Bayern 14.000 €. Klare Spar-Möglichkeit, falls du flexibel bist beim Standort.
Konkrete Werte für dein Bundesland: Grunderwerbsteuer-Rechner.
2. Notar (1,5 bis 2,0 %)
Der Notar ist gesetzlich Pflicht beim Hauskauf (§ 311b BGB) und beurkundet den Kaufvertrag plus die Eintragung der Grundschuld bei Finanzierung. Die Gebühren sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit gleich.
Beim 400.000 €-Haus mit Standard-Finanzierung: etwa 6.000 bis 8.000 € Notarkosten gesamt.
3. Grundbuch (etwa 0,5 %)
Eintragung als Eigentümer und der Grundschuld im Grundbuch. Beim 400.000 €-Haus: rund 2.000 €.
4. Makler (3,57 bis 7,14 %, falls beteiligt)
Wenn der Makler beauftragt wurde, ist die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (seit 2020 Käufer- und Verkäuferanteil typisch 50/50 oder ähnlich). Die häufigsten Sätze sind 3,57 % vom Käufer und 3,57 % vom Verkäufer (jeweils inkl. 19 % MwSt).
In ländlichen Regionen oft günstiger (2 bis 3 %), in Metropolen voll 3,57 %.
Beim 400.000 €-Haus: 14.280 € Maklerprovision für den Käufer.
Beispielrechnung: 400.000 €-Haus in NRW mit Makler
| Position | Betrag | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | - |
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 26.000 € | 6,5 % |
| Notar (ca. 1,5 %) | 6.000 € | 1,5 % |
| Grundbuch (ca. 0,5 %) | 2.000 € | 0,5 % |
| Makler (3,57 %) | 14.280 € | 3,57 % |
| Nebenkosten gesamt | 48.280 € | 12,07 % |
| Gesamt-Investition | 448.280 € | 112,07 % |
Plus eventuelle Sondergutachten (Bauchsubstanzgutachten etwa 500 €), Bauzeit-Versicherungen, Kosten für die Finanzierungsanfrage. Realistisch sind 13 bis 14 % bei vollem Makler-Service.
Beispielrechnung: 400.000 €-Haus in Bayern privat (ohne Makler)
| Position | Betrag | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | - |
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 14.000 € | 3,5 % |
| Notar | 6.000 € | 1,5 % |
| Grundbuch | 2.000 € | 0,5 % |
| Makler | 0 € | 0 % |
| Nebenkosten gesamt | 22.000 € | 5,5 % |
Bayern ohne Makler ist die günstigste Variante. NRW mit Makler die teuerste. Die Differenz: 26.280 € (Bayern privat) bis 48.280 € (NRW Makler) bei gleichem Kaufpreis.
Was passiert nach dem Kauf?
Die Nebenkosten enden nicht mit der Notar-Beurkundung. Im ersten Jahr kommen weitere Posten:
Modernisierungs-Reserve (Faustregel 1 % des Kaufpreises pro Jahr für Instandhaltung). Bei 400.000 €-Haus: 4.000 €/Jahr. Klingt viel, aber: Heizung tauscht man alle 20 Jahre (kostet typisch 15.000 €), Dach alle 30 (kostet 30.000 €), Bad alle 25 (kostet 25.000 €). Über 30 Jahre ergibt das genau die 1 %-Faustregel.
Versicherungen:
- Wohngebäudeversicherung (Pflicht bei Finanzierung): typisch 300 bis 800 €/Jahr
- Hausratversicherung: 100 bis 300 €/Jahr
- Bauherren-Haftpflicht (während Bau): einmalig 200 bis 500 €
Grundsteuer: Jährlich, abhängig von Bundesland und Lage. Typisch 200 bis 800 €/Jahr für ein Einfamilienhaus.
Energiekosten: Heizung, Strom, Wasser, Müll. Bei 130 m² Einfamilienhaus typisch 2.500 bis 4.500 €/Jahr.
Wie finanziere ich die Nebenkosten?
Wichtig: Nebenkosten kannst du normalerweise nicht über die Hypothek finanzieren. Die Bank gibt 80 oder 100 % vom Kaufpreis als Kredit, nicht 110 %.
Du brauchst die Nebenkosten als Eigenkapital:
- 10 % Eigenkapital für Standard-Finanzierung empfehlen Banken
- Plus 10 bis 15 % Nebenkosten
Bei 400.000 €-Haus also etwa 80.000 bis 100.000 € Eigenkapital. Wer das nicht hat, finanziert eventuell teurer (sogenannte 110 %-Finanzierung) oder schiebt den Kauf raus.
Konkret rechnen: Baufinanzierung-Rechner zeigt dir Monatsrate und Restschuld nach Zinsbindung.
Spar-Möglichkeiten
1. Privatverkauf statt Makler
Wer ohne Makler kauft, spart bei 400.000 €-Haus 14.000 €. Privatangebote gibt’s auf eBay Kleinanzeigen, Immobilienscout-Suche mit Filter “von Privat”, regionalen Plattformen wie Immoscout-Filter.
Risiko: Weniger professionelle Abwicklung, mehr Eigenrecherche zum Verkäufer und Objekt.
2. Notar gemeinsam beauftragen
Beide Parteien können den gleichen Notar nutzen (üblich). Kein Doppelaufwand. Wer eigenen Notar will, zahlt eventuell extra für Vertretung im Beurkundungstermin (selten).
3. Bundesland-Wahl
Wer flexibel ist (Pendler-Distanz egal), spart 12.000 € durch Wahl Bayern statt NRW bei 400.000 €-Haus. Klingt extrem, ist aber legal.
4. Bestandsimmobilie vs. Neubau
Bei Neubau ist die Grunderwerbsteuer meist nur auf den Grundstückspreis fällig (nicht auf den Hausbau, wenn die Verträge sauber getrennt sind). Bei Bestandsimmobilie auf den ganzen Kaufpreis. Das spart bei einem 200.000 € Grundstück plus 300.000 € Haus in NRW etwa 19.500 € Grunderwerbsteuer.
Bottom Line
Beim Hauskauf solltest du mit 10 bis 15 % Nebenkosten plus Kaufpreis kalkulieren. Bei 400.000 €-Haus also 440.000 bis 460.000 € Gesamt-Investition. Plus Modernisierungs-Reserve von 1 % pro Jahr.
Wichtigste Hebel zum Sparen:
- Privatverkauf (spart 3,57 % Maklerkosten = 14.000 € bei 400.000 €)
- Bundesland-Wahl (spart bis 3 Prozentpunkte Grunderwerbsteuer = 12.000 €)
- Klare Trennung Grundstück und Hausbau bei Neubau
Konkret berechnen: Grunderwerbsteuer-Rechner für die genaue Höhe deines Bundeslands. Baufinanzierungs-Rechner für Monatsrate und Tilgung. Beide zusammen geben dir das ehrliche Bild deiner Gesamt-Verpflichtung.