Wann lohnt sich Kaufen, wann Mieten?
Faustregel der Verbraucherzentrale: Bei einem Kaufpreis-Miet-Verhältnis unter 25 ist Kaufen oft günstiger als Mieten über 20-30 Jahre. Über 30 ist Mieten häufig wirtschaftlicher. Aber: Diese Rechnung berücksichtigt nicht den emotionalen Wert von Eigentum, Sicherheit vor Kündigung oder Veränderungsfreiheit.
Aktuelle Lage 2026: Bundesschnitt liegt bei rund 25, in Großstädten oft 30-35, München teilweise 40+. Wer in München kauft, finanziert Wert mit. Wer in Bochum oder Chemnitz kauft, finanziert Substanz.
Was das Verhältnis nicht zeigt
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %, je Bundesland), Notar (1,5 %), Maklerprovision (oft 3,57 %). Macht 10-15 % zusätzlich zum Kaufpreis. Bei 400.000 € sind das also 40.000 bis 60.000 € on top.
Instandhaltung und Hausgeld: Pro Jahr 1-2 % vom Immobilienwert für Rücklage und Reparaturen. Bei 400.000 € sind das 4.000 bis 8.000 € jährlich.
Kreditkosten: Bei aktuellem Zinssatz ~3-4 % und 80 % Finanzierung sind die monatlichen Zinszahlungen oft höher als die Kaltmiete des Vergleichsobjekts. Der Tilgungsanteil ist dagegen Vermögensaufbau.
Wann mieten besser ist
Bei kurzer Verweildauer (unter 7 Jahre) sind die hohen Kaufnebenkosten kaum eingespielt. Bei hoher beruflicher Mobilität (Wohnortwechsel wahrscheinlich) lohnt Kaufen selten. Bei sehr hohem Verhältnis (30+) ist die Kapitalbindung in Immobilien oft schlechter als ETF-Sparen mit 6-8 % Rendite.
Wann kaufen klar besser ist
Bei Verhältnis unter 20 und langer Wohndauer ist Kaufen meist überlegen. Bei stabiler Lebenssituation (Familie, fester Job) gibt Eigentum Planungssicherheit. Bei hohem persönlichen Steuersatz und Vermietung können steuerliche Vorteile (AfA, Werbungskosten) den Kauf attraktiver machen. Inflations-Schutz: Immobilienwerte und Mieten steigen meist mit der Inflation, Kreditschuld nicht.