Kaufnebenkosten Hauskauf 2026: Bundesland-Vergleich der echten Kosten

Wenn du in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung kaufst, zahlst du nicht nur den Kaufpreis. Oben drauf kommen Steuern, Notargebühren, Grundbuch-Eintragung und meist Makler. Die Summe liegt 2026 zwischen rund 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einer 400.000-€-Immobilie sind das 40.000 bis 60.000 € zusätzlich.

Der grosse Treiber ist die Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland selbst festlegt. Aber auch Notar, Grundbuch und Makler haben gesetzliche Rahmen. Hier zeigen wir, was wirklich drauf kommt, mit Beispielrechnung für drei Bundesländer und Tipps zum Sparen.

Die 4 Hauptposten

Beim Hauskauf in Deutschland fallen vier Hauptposten an Nebenkosten an. Drei davon sind Pflicht. Einer (Makler) ist nur dann fällig, wenn ein Makler beteiligt ist.

1. Grunderwerbsteuer

Eine Steuer auf den Erwerb von Grundstücken. Geregelt im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Jedes Bundesland legt den Satz selbst fest. 2026 reicht die Spanne von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein).

Bemessungsgrundlage: meist der Kaufpreis aus dem notariellen Vertrag. Bei niedrigem Kaufpreis kann das Finanzamt aber den Verkehrswert ansetzen.

2. Notarkosten

Ein Hauskauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Das Notar-Honorar ist gesetzlich geregelt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Typisch sind 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Was der Notar macht: Vertrag aufsetzen, beurkunden, Grundbuch-Anträge stellen, Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto, Auflassung. Das ist gut investiertes Geld, weil ohne Notar kein rechtssicherer Kauf möglich ist.

3. Grundbuch-Eintragung

Das Grundbuchamt erhebt eigene Gebühren für die Eintragung als neuer Eigentümer und (bei Kreditfinanzierung) der Grundschuld. Geregelt ebenfalls im GNotKG. Typisch sind 0,4 bis 0,8 Prozent des Kaufpreises.

Bei Finanzierung über die Bank kommt zusätzlich die Grundschuld-Eintragung dazu, die nochmal rund 0,2 % der Darlehenssumme kostet.

4. Maklerprovision

Wenn ein Makler beteiligt ist, fällt Maklerprovision an. Seit 23. Dezember 2020 gilt § 656c BGB: Bei privaten Käufen werden die Kosten 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Maximal 7,14 % brutto (also 6 % plus MwSt) gesamt sind in der Praxis üblich, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Wichtig: Die 50/50-Regel gilt nur, wenn beide Seiten den gleichen Makler beauftragt haben (Doppelmakler) oder wenn der Verkäufer den Makler beauftragt und der Käufer mitzahlt. Bei reinen Käufer-Makler-Verträgen kann die volle Provision auf den Käufer übergehen.

Üblich pro Seite: rund 3,57 % brutto (also 3 % plus 19 % MwSt) bei Doppelmakler-Konstellation.

Grunderwerbsteuer-Spanne pro Bundesland 2026

Bundesland	Satz
Bayern	3,5 %
Baden-Württemberg	5,0 %
Niedersachsen	5,0 %
Rheinland-Pfalz	5,0 %
Sachsen-Anhalt	5,0 %
Thüringen	5,0 %
Bremen	5,5 %
Hamburg	5,5 %
Sachsen	5,5 %
Berlin	6,0 %
Hessen	6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %
Brandenburg	6,5 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Saarland	6,5 %
Schleswig-Holstein	6,5 %

Bayern ist der einzige Standort mit 3,5 %, hat den Satz seit 1983 nicht angepasst. Bremen hat zum 01.07.2025 von 5,0 auf 5,5 % erhöht. Thüringen hat zum 01.01.2024 von 6,5 auf 5,0 % gesenkt.

Mehr Details und alle letzten Änderungen findest du im Artikel Grunderwerbsteuer 2026: alle 16 Bundesländer im Überblick.

Beispielrechnung: 400.000 € Immobilie in 3 Bundesländern

Anna kauft eine Wohnung für 400.000 €. Sie nimmt einen Kredit über 320.000 € auf (80 % Beleihung, 80.000 € Eigenkapital). Ein Makler ist beteiligt mit 3,57 % brutto pro Seite (Doppelmakler).

Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer)

Posten	Betrag
Grunderwerbsteuer 3,5 %	14.000 €
Notar 1,2 %	4.800 €
Grundbuch 0,5 %	2.000 €
Grundschuld-Eintragung 0,2 % von 320.000 €	640 €
Maklerprovision 3,57 % brutto	14.280 €
Summe Nebenkosten	35.720 €
Anteil am Kaufpreis	8,93 %

Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer)

Posten	Betrag
Grunderwerbsteuer 6,5 %	26.000 €
Notar 1,2 %	4.800 €
Grundbuch 0,5 %	2.000 €
Grundschuld-Eintragung 0,2 % von 320.000 €	640 €
Maklerprovision 3,57 % brutto	14.280 €
Summe Nebenkosten	47.720 €
Anteil am Kaufpreis	11,93 %

Bremen (5,5 % Grunderwerbsteuer)

Posten	Betrag
Grunderwerbsteuer 5,5 %	22.000 €
Notar 1,2 %	4.800 €
Grundbuch 0,5 %	2.000 €
Grundschuld-Eintragung 0,2 % von 320.000 €	640 €
Maklerprovision 3,57 % brutto	14.280 €
Summe Nebenkosten	43.720 €
Anteil am Kaufpreis	10,93 %

Differenz Bayern vs NRW: 12.000 € allein durch die unterschiedliche Grunderwerbsteuer. Das ist mehr als ein Jahr Tilgung bei einem typischen Annuitätendarlehen.

Den exakten Wert für dein Bundesland und deinen Kaufpreis rechnest du im Grunderwerbsteuer-Rechner durch.

Welche Posten verhandelbar sind

Grunderwerbsteuer: nicht verhandelbar. Der Satz ist gesetzlich festgelegt. Was du beeinflussen kannst, ist die Bemessungsgrundlage (siehe Tipp Möbel weiter unten).

Notar: kaum verhandelbar. Die Honorare sind im GNotKG geregelt. Du darfst aber den Notar frei wählen. Manche Notare arbeiten effizienter als andere und brauchen weniger Stunden. Der Unterschied ist meist 0,1 bis 0,3 Prozent des Kaufpreises.

Grundbuch: nicht verhandelbar. Gesetzlich festgelegt im GNotKG.

Maklerprovision: bedingt verhandelbar. Die Provisions-Höhe ist nicht gesetzlich gedeckelt, sondern Vertragssache. Bei Käuferinteresse für eine begehrte Immobilie wird selten verhandelt. Bei Marktdellen oder schwer verkäuflichen Objekten geht oft was. Üblich sind 2,5 % bis 3,57 % brutto pro Seite.

Tipp: Frag konkret, ob der Verkäufer die Provision vollständig übernimmt. Bei Verkäufer-Druck (Insolvenz, Erbschaft, Auswanderung) ist das verhandelbar.

Tipp: Möbel separat im Vertrag = Steuer sparen

Ein cleverer Hebel. Wenn die Immobilie inklusive fest verbauter Möbel verkauft wird (z.B. Einbauküche, Sauna, Markisen), kannst du diese im Kaufvertrag separat ausweisen.

Beispiel: 400.000 € Kaufpreis insgesamt, davon 20.000 € auf Einbauküche und Möbel. Die Grunderwerbsteuer wird nur auf die 380.000 € erhoben.

In NRW (6,5 %): Ersparnis = 20.000 × 6,5 % = 1.300 € weniger Steuer.

Wichtig: Die separate Ausweisung muss nachvollziehbar sein. Das Finanzamt prüft. Eine 10 Jahre alte Einbauküche für 30.000 € auszuweisen ist unrealistisch und wird gestrichen. Faustregel: Zeitwert der Möbel realistisch ansetzen, mit Belegen oder Sachverständigen-Schätzung.

Bei der Bank kann das aber auch ein Problem sein. Einige Banken finanzieren nur den reinen Immobilienpreis, nicht die Möbel. Das schmälert den Kreditrahmen. Vor Vertragsabschluss mit der Bank klären.

Förderung: KfW und Wohn-Riester

Die Kaufnebenkosten lassen sich über günstige Kredite teilweise abfedern.

KfW-Förderkredite 2026:

• KfW 124 (Wohneigentumsprogramm): bis 100.000 € Kredit pro Wohnung mit reduziertem Zins. Egal ob selbst gebaut, gekauft, modernisiert.
• KfW 297/298 (Klimafreundlicher Neubau): bis 100.000 € pro Wohnung mit Tilgungszuschuss bei Effizienzhaus 40 oder besser.
• KfW 261 (Wohngebäude): energieeffiziente Sanierung, bis 150.000 € pro Wohnung.

Die KfW-Mittel werden über die eigene Hausbank beantragt, nicht direkt bei der KfW. Die Hausbank reicht es weiter.

Wohn-Riester (Eigenheimrente):

Riester-Förderung kann beim Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums verwendet werden. Bis zu 100 % des angesparten Riester-Kapitals dürfen entnommen werden. Plus jährliche Förderung von 175 € Grundzulage und 300 € Kinderzulage pro Kind.

Aber: Wohn-Riester wird im Alter nachgelagert besteuert über das Wohnförderkonto. Wer hohe Steuern im Ruhestand erwartet, sollte das genau durchrechnen. Mehr dazu in einer eigenständigen Beratung beim Finanzberater.

Gesamt-Finanzierungsbedarf richtig berechnen

Ein häufiger Fehler: Käufer rechnen nur den Kaufpreis. Die Bank finanziert aber auch nur den Kaufpreis (oder einen Teil davon). Die Nebenkosten musst du aus Eigenkapital zahlen.

Beispiel Anna in NRW:

• Kaufpreis: 400.000 €

• Nebenkosten: 47.720 €

• Gesamt benötigt: 447.720 €

• Kredit: 320.000 € (80 % Beleihung)

• Notwendiges Eigenkapital: 127.720 €

Wer denkt, mit 80.000 € Eigenkapital reicht es, irrt. Es fehlen 47.720 €. Die meisten Banken verlangen, dass Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital kommen. Eine Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten geht nur bei sehr guter Bonität und schlechteren Zinsen.

Den Gesamt-Finanzierungsbedarf berechnest du im Baufinanzierungs-Rechner. Die monatlichen Wohnkosten nach dem Einzug planst du im Nebenkosten-Rechner.

Häufige Fehler

Fehler 1: Maklerprovision falsch einplanen. Manche Käufer denken, der Verkäufer zahlt allein. Seit 2020 ist es 50/50 (bei Doppelmakler). Vertrag genau lesen.

Fehler 2: Grundschuld-Eintragung vergessen. Wer einen Kredit aufnimmt, zahlt zusätzlich rund 0,2 % der Darlehenssumme für die Grundschuld-Eintragung. Bei 320.000 € Kredit sind das 640 €.

Fehler 3: Möbel nicht separat ausweisen. Wer Einbauküche im Kaufpreis lässt, zahlt unnötig Grunderwerbsteuer.

Fehler 4: Mit zu wenig Eigenkapital starten. Wer 0 % Eigenkapital hat, bekommt schlechtere Zinsen oder gar keinen Kredit. Besser sind 20 bis 30 % inkl. Nebenkosten.

Fehler 5: Nicht alle Bundesländer-Sätze prüfen. Wer kurz vor dem Umzug in ein anderes Bundesland steht, kann durch geschickten Wohnsitz tausende Euro sparen.

Bottom Line

Kaufnebenkosten 2026 liegen zwischen rund 9 und 13 Prozent vom Kaufpreis, je nach Bundesland und Maklerlage. Die Grunderwerbsteuer ist der grösste Hebel und reicht von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein).

Faustregel für die Planung:

• Bayern: ca. 9 % Nebenkosten
• mittlere Bundesländer (BW, NDS, RP, SA, TH): ca. 10,5 %
• HH, HB, SN: ca. 11 %
• BE, HE, MV: ca. 11,5 %
• BB, NRW, SL, SH: ca. 12 % bis 13 %

Den exakten Wert findest du im Grunderwerbsteuer-Rechner. Den Gesamt-Finanzierungsbedarf prüfst du im Baufinanzierungs-Rechner. Und für die laufenden Kosten nach dem Einzug der Nebenkosten-Rechner.

Quellen

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
• § 311b BGB: Beurkundungspflicht
• § 656c BGB: Maklerprovision bei Verbraucherverträgen
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
• KfW-Bankengruppe: Förderprogramme 2026
• Bundesministerium der Finanzen: Übersicht Grunderwerbsteuersätze 2026
• Bundesnotarkammer: Hinweise zum Hauskauf

Stand 2026-05-01. Dieser Artikel ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei einem konkreten Hauskauf einen Notar und ggf. einen Steuerberater einbeziehen.