Was die Spekulationssteuer ist
Verkaufst du eine Immobilie mit Gewinn, will das Finanzamt unter bestimmten Bedingungen mitverdienen. Diese Steuer auf den Verkaufsgewinn nennt man Spekulationssteuer. Sie ist im Einkommensteuergesetz geregelt, in § 23 EStG. Der Gewinn aus dem Verkauf zählt dann zu deinem zu versteuernden Einkommen.
Die Spekulationssteuer hat keinen eigenen, festen Steuersatz. Der Gewinn wird zu deinem übrigen Einkommen addiert und mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert. Wer viel verdient, zahlt also auch auf den Immobiliengewinn mehr.
Die 10-Jahres-Frist entscheidet
Der wichtigste Punkt ist die Frist. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn komplett steuerfrei. Egal wie hoch er ist. Verkaufst du früher, innerhalb der 10 Jahre, fällt Spekulationssteuer an. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Übergabe.
Ein Beispiel: Du hast die Wohnung im März 2018 gekauft und verkaufst sie im April 2026. Das sind gut 8 Jahre, also innerhalb der Frist. Der Gewinn ist steuerpflichtig. Hättest du bis nach März 2028 gewartet, wäre er steuerfrei gewesen.
Die wichtige Ausnahme: Eigennutzung
Es gibt eine große Ausnahme. Hast du die Immobilie selbst bewohnt, kann der Verkauf auch innerhalb der 10 Jahre steuerfrei sein. Dafür musst du sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst genutzt haben. Es reicht, wenn die Eigennutzung im ersten und letzten dieser Jahre nur einen Teil des Jahres umfasst. Diese Regel gilt nur für selbst genutzte Immobilien, nicht für vermietete.
Dieser Rechner geht vom steuerpflichtigen Fall aus: Verkauf innerhalb der 10 Jahre und keine Eigennutzung. Trifft die Eigennutzungs-Ausnahme auf dich zu, zahlst du in der Regel keine Spekulationssteuer.
Was den Gewinn senkt
Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Du darfst Kosten abziehen. Dazu gehören die damaligen Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Makler. Auch die Kosten beim Verkauf und werterhöhende Modernisierungen mindern den Gewinn. Wichtig: Hast du die Immobilie vermietet und abgeschrieben, erhöhen die Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn wieder. Das ist hier nicht automatisch berücksichtigt.