Größte Nebenkosten beim Hauskauf
Die Grunderwerbsteuer ist meistens die größte Einzel-Nebenkosten beim Hauskauf. Bei einem Haus für 400.000 € sind es je nach Bundesland zwischen 14.000 € (Bayern, 3,5 %) und 26.000 € (NRW, 6,5 %). Notar (etwa 6.000 €) und Grundbuch (etwa 2.000 €) zusammen sind kleiner.
Anders als Notar und Grundbuch ist die Grunderwerbsteuer nicht verhandelbar. Du kannst aber den Kaufpreis splitten: Möbel, Küche, Sauna gehen separat im Vertrag. Auf den Möbel-Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer 15.000-€-Küche sparst du je nach Bundesland 525 bis 975 €.
16 Bundesländer, 16 verschiedene Sätze
Seit 2006 entscheiden die Bundesländer selbst über den Steuersatz. Das Spektrum reicht von 3,5 Prozent (nur Bayern) bis 6,5 Prozent (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Bei einem Haus für 350.000 € sind das 12.250 € versus 22.750 € – ein Unterschied von 10.500 €.
Die letzten Änderungen: Thüringen hat zum 01.01.2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt (einzige Senkung der Geschichte). Bremen hat zum 01.07.2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Maßgeblich ist immer das Datum der Beurkundung beim Notar.
Wer zahlt und wann?
Laut Gesetz (§ 13 GrEStG) zahlen Käufer und Verkäufer gemeinsam. In der Praxis übernimmt der Käufer fast immer alles. So steht es in 99 Prozent der Kaufverträge. Wer Steuer-Tricks ausprobieren will: ein Verkauf zwischen direkten Verwandten (Eltern, Kinder, Geschwister) ist nach § 3 GrEStG steuerfrei.
Etwa 4 bis 6 Wochen nach dem Notartermin schickt das Finanzamt den Steuerbescheid. Du hast dann einen Monat Zeit zu zahlen. Erst nach Zahlung gibt es die Unbedenklichkeits-Bescheinigung. Ohne diese bekommst du keinen Eintrag ins Grundbuch und damit nicht offiziell deine Immobilie.